Buat warga yang lagi semanget-semangetnya cari rumah, mau itu sebagai rumah pertama, kedua, atau rumah buat investasi jangka panjang, survey rumah jangan cuma modal, "wah dapurnya luas", "wah banyak ruangan yang bisa dipake", dan lain sebagainya yang cuma bisa diliat sama mata doang. Ada beberapa hal penting yang wajib warga tanyain ke salesnya pas lagi survey.
Status tanah
Pertanyaan paling pertama dan paling krusial adalah status tanahnya apa, Pak? Jangan sampai bapak udah bayangin nanem pohon mangga, eh ternyata tanahnya bukan milik pribadi. Ada beberapa jenis status tanah:
- SHM atau Sertifikat Hak Milik, ini paling aman. Status tanah yang punya hak kepemilikan tertinggi, terkuat, dan terpenuh atas tanah atau bangunan di Indonesia yang diakui hukum (UUPA). SHM berlaku seumur hidup, bisa diwarisin, dan gak punya batas waktu. Jadi bukti legalitas paling aman, sering dipake sebagai agunan bank, dan cuma dimiliki WNI.
- SHGB atau Hak Guna Bangunan, bukti kepemilikan hak mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, bisa tanah negara, HPL, atau perorangan, dalam jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun dan bisa diperpanjang.
- Girik atau Letter C, ini yang masih rawan. Ini adalah dokumen administrasi desa atau lama yang mencatat penguasaan tanah dan pembayaran pajak (landrente) dari zaman kolonial, bukan sertifikat hak milik sah.
Pas lagi survey rumah, tanyain ke sales perumahannya, apakah tanahnya SHM induk atau masih girik atau letter C. Kalau masih induk, tanyain lagi kapan bakal pecah sertifikatnya, dan ada timeline tertulisnya kagak. Nanti kalau pun udah pecah sertifikatnya, bakal ditanggung develepor atau pembeli. Jangan lupa buat tanyain, udah bebas sengketa apa belum, ada surat keterangan tidak sengketanya kagak, biar ke depannya kagak ada drama-drama perumahan lagi.
Yang Perlu Bapak Lakukan Setelah Serah Terima Rumah Sebelum Renovasi
Izin dan legalitas bangunan
Sekarang IMB udah berubah jadi PBG atau Persetujuan Bangunan Gedung. Intinya sama, bangunan tersebut legal atau cuma nekat berdiri? Jangan sampai rumahnya berdiri, tapi izinnya menyusul. Nanti kalau ada masalah, yang pusing bukan developer, tapi bapak yang tinggal di situ. Coba tanyain beberapa hal ini:
- IMB atau PBG udah terbit atau masih proses?
- Kalau KPR jalan tapi PBG belum keluar, aman gak di bank?
- Kalau izin belum beres tapi saya udah akad, risikonya apa ke saya?
Emang kudu bawel dan spesifik yang begini-begini, biar kagak nimbulin masalah ke depannya.
Track record developer
Rumah boleh bagus, brosur boleh mewah, tapi developer-nya justru banyak masalah. Amit-amit dah pak kalo sampe nemu yang begini. Makanya pertanyaan buat developer juga cukup penting. Coba tanya beberapa hal misal:
- Developer ini PT apa? Bisa cek AHU Online?
- Udah berapa proyek yang selesai dan yang akhirnya mangkrak?
- Pernah ada komplain atau kasus hukum apa nggak sebelumnya
Kalau ternyata sales perumahannya ngasih jawaban aman dan bikin bapak ragu, bisa langsung dicek aja di media sosial developer, google review, forum properti, atau tanya warga cluster yang udah jadi rumahnya. Manfaatin kemudahan internet yang ada, soalnya kalo kagak begini bisa rugi banget-bangetan.
Tanya bank dan skema KPR, jangan cuma liat DP murah
Namanya sales pasti marketingnya manis bener, "DP cuma 5%!" Akhirnya banyak pembeli yang justru kejebak sama kalimat sakti ini. Makanya perlu buat tanya lebih dalem lagi soal KPR-nya lewat bank apa, fixed berapa tahun, floating-nya begimana, ada penalti pelunasan dipercepat gak, dan kalo ada biaya provisi serta administrasi kira-kira berapa. Soalnya, kalo cicilan yang ringan di awal, bisa jadi berat di tahun ke-6 kalau floating-nya melonjak. Kalau bisa, simulasiin worst-case scenario. Jangan cuma yang manis-manis.
Harga dan biaya tersembunyi
Biasanya kagak bakalan ditulis dibrosur, makanya kudu dicecer yang begini-begini lewat pertanyaan langsung. Coba buat tanyain apakah biaya nanti udah termasuk BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau belum. AJB dan balik nama siapa yang bakal nanggung, biaya notaris, KPR, IPL, sama peningkatan daya listrik bakal gimana. Soalnya nih biaya-biaya yang kagak ada di brosur juga bikin melongo dan nguras dompet banget, kadang ada juga biaya hook, tandon air, sama kanopi yang ternyata add-on. Pan beli rumah bukan cuma bayar rumahnya aja, tapi juga semua yang ngikutinnya.
Syarat dan Kelengkapan ke Notaris pada Saat Jual-Beli Rumah dan Tanah
Serah terima dan risiko
Ini yang paling sering diremehin dan disepelein. Padahal penting bener! Coba tanyain beberapa hal perihal serah terima kayak, kapan target serah terima, kalau telat ada kompensasi kagak, terus sistemnya indent atau ready stock, udah gitu garansi bangunannya berapa lama. Sekalian juga tanyain, apakah bisa komplain kalau ada retak rambut, dan sistem perbaikannya begimana. Kalau rumah indent, pastiin timelinenya jelas yak. Risiko banjir sama infrastruktur sekitar juga penting banget ditanyain. Kayak pernah banjir apa kagak, sistem drainasenya gimana, airnya dari mana, dan tekanan airnya stabil apa nggak. Bisa juga cek akses jalan sekitar, jarak ke sekolah, ke rumah sakit, dan ke kantor dengan waktu tempuh di jam macet.
Pas lagi survey, jangan takut dibilang banyak tanya. Pan yang bayar cicilan nanti bapak, yang bakal tinggal di sana bapak, dan yang bakal nanggung risiko juga bapak. Kalau perlu, dateng survey berkali-kali biar semua bisa dicek.
